Tolerancia en el pago atrasado de la renta

Aunque es una cuestión no pacífica y por tanto discutida, la mayoría de los Tribunales opinan que la mera tolerancia en el pago atrasado de la renta no supone consentimiento por parte del arrendador y por tanto es causa de resolución del contrato de alquiler.

En muchas ocasiones y por distintos motivos, el arrendatario no abona la renta en el plazo establecido en el contrato de arrendamiento o en su defecto, y para el caso de que no se haya dicho nada, en los 7 primero días de cada mes, como establece el artículo 17.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Como quiera que el pago de la renta por el inquilino es la obligación principal que asume con el contrato, su incumplimiento dentro del plazo estipulado o del legal, es causa de resolución del arrendamiento.

¿Qué ocurre cuando ha existido durante cierto tiempo una tolerancia en el pago atrasado de la renta?

Aunque existen algunas resoluciones judiciales que estiman lo contrario (como veremos por las sentencias que hemos reseñado al final de este artículo), el criterio general  considera que «aunque el arrendador le haya permitido al inquilino abonar tardíamente la renta, esta tolerancia en el pago atrasado de la renta no supone una permisibilidad para que aquél pague la renta cuando quiera», por tanto no existe consentimiento tácito de aceptación de esta conducta por el arrendador, pudiendo constituir causa de resolución del contrato.

Sentencias a favor de la resolución del contrato de arrendamiento

– Sentencia AP Murcia ( Sección 4ª) de 7 de enero de 2011:

» Por otra parte, hay que indicar que no se ha acreditado que el retraso en el pago del alquiler de la vivienda hubiera sido consentido por el arrendador, pues sobre este hecho no existe prueba alguna, ya que la tolerancia en cobrar tardíamente algunas mensualidades de renta no implica que el arrendador hubiere consentido tácitamente el pago atrasado y que los demandados pudieran decidir a su voluntad la fecha del pago y el número de mensualidades, no existiendo elementos para poder afirmar que el arrendador ha ejercitado la acción de desahucio en contra de las exigencias de la buena fe o con abuso de derecho, artículo 7 del Código Civil .»

– Sentencia AP Baleares (Sección 5ª) de 25 febrero de 2011:

» Es cierto que a lo largo del 2007, no se ha acreditado que sucediera con antelación a ese año, la arrendadora había aceptado el pago retrasado de hasta 15 días, circunstancia ésta que no permite concluir que existiera un acuerdo tácito de admitir el pago de la renta en cualquier momento temporal, y mucho menos si, como en el supuesto que nos ocupa, la renta del mes de julio se paga con 62 días de retraso y la de agosto con 35 días.»

Sentencias en contra de la resolución del contrato de arrendamiento

Como no podía ser menos, también os dejo dos sentencias donde a la inversa de lo sostenido por la corriente mayoritaria, consideran que la tolerancia en el pago atrasado de la renta, no es causa de resolución contractual:

– Sentencia AP Madrid (Sección 20ª) de 28 abril de 2005:

» Respecto del comportamiento seguido con anterioridad por la misma arrendataria se puede apreciar, como mucho, unos meros retrasos o cumplimientos tardíos por su parte, en ocasiones de dos o tres días y tan sólo en una ocasión, correspondiente al mes de agosto, el pago se efectuó el mes siguiente, situación que no puede considerarse extraña dentro de las relaciones propias del tráfico mercantil entre empresas y que de alguna manera, al menos hasta el momento presente y sin perjuicio del precedente que respecto de las relaciones de futuro tiene este procedimiento, han sido consentido o tolerado por la parte arrendadora.»

– Sentencia AP Ourense (Sección 2ª) de 8 julio de 2004:

» Se exige, en cada supuesto, valorar el comportamiento asumido por los contratantes a lo largo de su relación arrendaticia y en especial a determinados conductas toleradas que pueden hacer surgir en el inquilino una sensación o sentimiento de confianza o seguridad de actuar con arreglo a derecho al hallarse amparado por un pacto tácito entre las partes, evitando así penalizar al inquilino con la enervación, cuando en realidad su voluntad no se halla dirigida a un incumplimiento de su obligación o de impago sino simplemente al mantenimiento de un uso o costumbre que tolerada por la propiedad rige su relación, máxime en aquello supuestos como el presente en los que el arrendador no comunico en forma alguna al arrendatario su intención de exigir puntualmente el pago dentro del periodo de 7 días a que hace referencia el artículo 17 de LAU.»

Conclusión: 

La renta hay que pagarla dentro del plazo que figure en el contrato. Si no viniese estipulado el plazo en el contrato habrá que abonarla dentro de los primeros 7 días de cada mes. Si la renta se abona atrasadamente (aunque solo sean días), puede ser motivo de desahucio por falta de pago.