La ley que regula los arrendamientos de vivienda es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta ley que entró en vigor en enero de 1995 ha ido, como decimos, reformándose con el tiempo y cambiando la duración mínima del arrendamiento de la vivienda.

¿Cuál es el tiempo mínimo de alquiler de una vivienda?

Las partes del contrato (arrendador y arrendatario) son libres de pactar el tiempo de duración que consideren.

No obstante esta libertad de pactos, la ley establece que si la duración pactada es inferior a un determinado plazo que es el que ha ido cambiando con las reformas, el inquilino podrá prorrogar el contrato a su voluntad hasta que el arrendamiento alcance la duración mínima que en ese momento establezca la ley.

The parties to the contract (landlord and tenant) are free to agree on the duration they consider.

Notwithstanding this freedom of agreements, the law establishes that if the agreed duration is less than a certain term, which is what has been changing with the reforms, the tenant may extend the contract at will until the lease reaches the minimum duration that at that time set the le

En el año 2017 se celebra un contrato de arrendamiento de vivienda y se pacta una duración de un año. En este caso, el inquilino se puede marchar en dicha fecha pero si no quiere irse, la ley de arrendamientos urbanos le protege y le permite estar hasta un total de 3 años porque la LAU en ese año 2017 establecía una duración mínima de 3 años a voluntad del inquilino aunque en el contrato se hubiera pactado un año.

¿Qué vigencia tiene un contrato de arrendamiento?

Dicho esto y como acabamos de responder a la pregunta anterior, la Ley ha dispuesto que cuando las partes contratan una duración inferior a la prevista en la LAU, el inquilino tiene la facultad de seguir con el arrendamiento de la vivienda durante el plazo mínimo de duración que en ese momento este vigente por la ley.

Resumen:

Si la duración pactada en el contrato es superior a la prevista por la ley como duración mínima habrá que estar a la vigencia pactada en el contrato. En cambio si la duración pactada en el contrato es inferior a la mínima prevista legalmente, el inquilino podrá continuar en la vivienda durante el plazo legal establecido

Ejemplo de un cambio en la duración de un contrato :

Se firma un contrato de arrendamiento de vivienda en febrero de 2021 por un año. Como la LAU actualmente tiene previsto una duración mínima de 5 años, el inquilino pese a que firmó un año de vigencia podrá estar en la vivienda a su voluntad hasta febrero de 2026.

A continuación veremos la duración mínima de los contratos de arrendamiento según los cambios que se han producido en la Ley de Arrendamientos Urbanos

Cambios en la duración del contrato de arrendamiento de vivienda según las reformas de la LAU

Contratos celebrados desde el 6 de Junio de 2013  hasta el 18 de diciembre de 2018

Para los contratos que se hayan celebrado entre esas fechas, el artículo 9 de la LAU disponía sobre la duración mínima del contrato lo siguiente:

1º.- La duración del contrato será la que libremente pacten las partes.

2º.- En el supuesto de que en el contrato de arrendamiento de vivienda se haga constar que la duración es inferior a 3 años, el inquilino tiene el derecho a prorrogar el contrato y permanecer en la vivienda hasta 3 años (3 años).

3º.- Una vez transcurridos los 3 años, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante una año más.

4º.- Transcurrido ese cuarto año, si las partes no comunican nada la relación entra en tácita reconducción.

Contratos celebrados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019

Todos estos cambios fueron aprobados en el Real Decreto-Ley 21/2018 de 14 de diciembre. La entrada en vigor de esta modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se produjo el 19 de diciembre de 2018.

▷  Advertencia

Como quiera que el Real Decreto-Ley 21/2018 no fue aprobado por el Congreso de los Diputados, la aplicación del mismo solo servirá para aquellos contratos de arrendamiento de vivienda que se celebraron desde su entrada en vigor 19.12.2018 hasta el 23.01.2019, fecha su derogación. 

Por tanto para los arrendamientos de vivienda celebrados en este período, el artículo 9 de la LAU establecía lo siguiente:

1º.- La duración del contrato será la que libremente pacten las partes.

2º.- Cuando el arrendador es una persona física, y en el contrato de arrendamiento de vivienda se haga constar que la duración es inferior a 5 años, el inquilino tiene el derecho, si quiere, de prorrogar el contrato y permanecer en la vivienda hasta 5 años.

Si el arrendador es una persona jurídica (empresa), el inquilino tiene el derecho, si quiere, de permanecer en la vivienda hasta 7 años.

3º.- Una vez transcurridos los 5 años o los 7 años (si el arrendador es persona jurídica), si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres año más.

4º.- Transcurrido esos 8 años de duración (5 primeros + 3 prórroga) si el arrendador es persona física, o esos 10 años de duración (7 primeros + 3 prórroga) si el arrendador es persona jurídica, si las partes no comunican nada la relación entra en tácita reconducción.

Contratos celebrados desde el 24 de enero de 2019 hasta el 5 de marzo de 2019

Para los contratos que se hayan celebrado entre esas fechas, el artículo 9 de la LAU disponía sobre la duración mínima del contrato lo siguiente:

1º.- La duración del contrato será la que libremente pacten las partes.

2º.- En el supuesto de que en el contrato de arrendamiento de vivienda se haga constar que la duración es inferior a 3 años, el inquilino tiene el derecho a prorrogar el contrato y permanecer en la vivienda hasta 3 años (3 años).

3º.- Una vez transcurridos los 3 años, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante una año más.

4º.- Transcurrido ese cuarto año, si las partes no comunican nada la relación entra en tácita reconducción.

Contratos celebrados desde el 6 de marzo de 2019 hasta la actualidad

El día 6 de marzo de 2019 entró en vigor otra reforma de la LAU que afectó a la duración mínima del arrendamiento de vivienda, quedando redactado el artículo 9 de la siguiente manera:

» 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo».

Por tanto para los arrendamientos de vivienda celebrados desde el 6 de marzo de 2019 en adelante se establece lo siguiente:

1º.- La duración del contrato será la que libremente pacten las partes.

2º.- Cuando el arrendador es una persona física, y en el contrato de arrendamiento de vivienda se haga constar que la duración es inferior a 5 años, el inquilino tiene el derecho, si quiere, de prorrogar el contrato y permanecer en la vivienda hasta 5 años.

Si el arrendador es una persona jurídica (empresa), el inquilino tiene el derecho, si quiere, de permanecer en la vivienda hasta 7 años.

3º.- Una vez transcurridos los 5 años o los 7 años (si el arrendador es persona jurídica), si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

4º.- Transcurrido esos 8 años de duración (5 primeros + 3 prórroga) si el arrendador es persona física, o esos 10 años de duración (7 primeros + 3 prórroga) si el arrendador es persona jurídica, si las partes no comunican nada la relación entra en tácita reconducción.

Supuestos que pueden darse sobre la duración del contrato de arrendamiento de vivienda y sus cambios

A) Si el arrendador es una persona física (artículo 9.1 LAU):

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

Si esta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Esto significa que el inquilino podrá permanecer si así lo desea con el contrato de alquiler de la vivienda hasta cinco años.

Existe una Excepción a la regla anterior (solo cuando el arrendador es persona física):  El arrendador transcurrido el primer año de duración del contrato podrá solicitar que se le entregue la vivienda porque necesita ocuparla él, su cónyuge en caso de separación o divorcio, o uno de sus familiares de primer grado de consanguinidad o adopción.

Para que el arrendador pueda pedir la vivienda por necesidad, tiene que comunicarlo con dos meses de antelación.

B) Si el arrendador es una persona jurídica (artículo 9.1 LAU):

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

Si esta fuera inferior a siete años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de siete años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Esto significa que cuando el arrendador es una empresa (una sociedad) el inquilino podrá permanecer si así lo desea con el contrato de alquiler de la vivienda hasta siete años.

Cuando el arrendador es una persona jurídica no cabe solicitar la vivienda por necesidad de ocupación.

¿Qué ocurre si transcurren los 5 años de duración siendo el arrendador una persona física?

Los cambios en la duración del contrato de arrendamiento de vivienda han previsto lo siguiente:

Si el arrendador es una persona física (artículo 10.1 LAU):

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Es decir, si antes de esos 5 años de duración y dentro de los plazos indicados no se han producido las comunicaciones de «no renovación» del contrato, el inquilino podrá permanecer si así lo desea otros tres años más en la vivienda.

¿Qué ocurre si transcurren los 7 años de duración siendo el arrendador una persona jurídica?

Si el arrendador es una persona es una persona jurídica (artículo 10.1 LAU):

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo siete años, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Es decir, si antes de esos 7 años de duración y dentro de los plazos indicados no se han producido las comunicaciones de «no renovación» del contrato, el inquilino podrá permanecer si así lo desea otros tres años más en la vivienda.

¿Puede el arrendador recuperar la vivienda antes del plazo mínimo de duración previsto en la Ley?

El arrendador podrá recuperar la vivienda entregada en arrendamiento antes de que transcurra el plazo mínimo legal, siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:

1.- Que el arrendador sea persona física (las empresas arrendadora no pueden).

2.- Que haya transcurrido el primer año de duración del contrato.

3.- Se haya hecho constar expresamente en el contrato la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

4.- El arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

¿Qué pasa si vence el contrato de alquiler?

Cuando vence el contrato de alquiler porque se ha alcanzado la duración mínima prevista en el artículo 9 de la LAU y el arrendador no ha comunicado al inquilino que tiene que abandonar la vivienda, el contrato entra en la prórroga legal prevista en el artículo 10 de la LAU.,

Actualmente y para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 6 de marzo de 21019 en adelante, la prórroga le permitirá al inquilino seguir con la vivienda hasta 3 años más.

Transcurrido esos 3 años de prórroga legal (también denominada voluntaria), el contrato continuará en tácita reconducción.

▷ Conclusión sobre la duración del contrato de arrendamiento de vivienda:

Para saber qué duración mínima tiene nuestro contrato de arrendamiento de vivienda al margen de lo que figure pactado, hay que ir a la Ley de Arrendamientos Urbanos que estaba en vigor en la fecha de celebración del contrato.